上海出台商品住房销售实施细则 强化资金监管推进现房销售

上海市住建委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门共同印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。整套规则针对期房交付风险，调整新建住宅项目的预售准入门槛，同时推动现房销售模式落地，助力构建房地产发展新模式。

针对商品住房预售管理，新政区分不同拿地时间划定差异化执行口径。对于 2026 年 8 月 28 日之后完成土地出让的住宅地块，后续申请商品房预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。该类项目全部预售资金纳入全额、全过程监管范畴，直至项目完成综合竣工验收以后，监管约束才予以解除，后续还将单独出台专项监管办法。

已经启动前期手续的存量在途项目实行分类过渡安排。2026 年 8 月 28 日及之前已经取得或者部分拿到建设工程规划许可证、尚未申办预售许可的楼盘，依旧沿用原有预售相关规定。8 月 28 日之前完成拿地，但还没有办理建设工程规划许可的项目，原则上执行新的预售管理标准；如果各区评估确认项目可以按期竣工交付，在强化资金监管前提下上报市房屋管理部门完成备案，可在 2027 年底之前继续按旧规申请预售，资金监管遵照新的管理要求落实。另外，出让公告发布时间早于 8 月 28 日、实际拿地发生在该日期之后的住宅项目，2027 年底前依旧可以沿用原有预售条件。

现房销售板块确立优先实施导向。自 2026 年 8 月 28 日起对外发布出让公告的住宅用地，优先采用现房销售模式，土地出让公告当中对外明示现房销售的相关内容。开发企业完成房屋首次登记之后，编制现房销售方案，向项目属地房管部门提交备案，方可开展销售工作；用于销售的住宅连同对应的建设用地使用权，不得存在抵押或者查封情形。

现房项目允许房企在取得建筑工程施工许可证以后和购房者签署定金合同，购房定金的上限设置为房屋总价款的 3%。定金合同当中需要写明定金数额、房屋售价、交付时间，同时明确各方违约处置条款。一旦开发企业无法按期完成交房，购房一方可依据合同解除定金约定，由房企返还定金并且承担对应的违约责任。

资金管理层面确立主办银行管理机制。2026 年 8 月 28 日以后新签署开发借款合同的住宅项目，单独发放开发贷款的商业银行即为项目主办银行；银团模式放款时，由银团牵头银行承担主办银行职责。房企需要在主办银行开立专门账户，本项目对应的开发贷款、自有投入资金以及现房销售所得款项全部归集到此账户。市、区两级房地产交易中心承担住房资金监管机构职能，各区交易中心在主办银行设立专门监管账户，存放预售监管资金以及现房购房定金。

文件同步配套多项扶持举措，保障房地产开发企业平稳完成业务转型。现房以及预售类住宅项目均可依据市场化原则获取开发贷款，贷款投放节奏和工程建设周期相互适配。符合条件的房企能够依托项目开展债券、资产支持证券、不动产投资信托基金等各类直接融资，各类所有制市场主体的合理融资诉求得到同等对待。

土地出让环节做出调整，2026 年 8 月 28 日之后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款可以按国家政策办理分期免息缴纳。土地出让合同签署完成之后 30 个自然日内，首期缴款不得少于总出让金额的 50%；剩余款项最晚应当于签约之后一年内缴清；经过规定程序研判之后，还可以再度顺延一年，分期阶段不计收利息。土地价款分期缴纳的具体执行方案，经由当地土地出让协调决策机构集体研究之后，对外在土地出让公告中写明。

这套实施意见进一步理顺上海新房市场的运行规则，过渡期设置意在维护本地住宅市场的供需节奏，帮助开发企业形成稳定经营预期。购房者端通过抬高期房预售门槛、收紧资金监管以及限定现房定金上限，降低新房交易过程当中潜在的履约风险。