兼顾增量建设与存量改造 “好房子” 建设助力城市更新提质

广州中海麓府项目针对南方城市潮湿闷热、人口密集、噪声干扰等居住痛点开展专项设计。室内配置独立除湿中央空调、双银 LOW‑E 中空玻璃以及分户隔声构造，缓解湿热与噪音困扰；室外打造庭院茶室、木平台与遮雨架空层，拓展居民户外活动场地。这套设计方案来源于大范围居民需求调研，依托 3.3 万余户入户走访的数据，梳理形成上百项建设基准。目前该营造体系下已经落地 154 个受控项目，分布于全国 23 个省区市，借助隔振处理、节能建材、智能调控等手段，同步优化居住舒适度与建筑能耗水平。

“好房子” 建设围绕安全、舒适、绿色、智慧四项核心方向，从设计选材到后期运维实施全链条提升住房品质。四川、福建、山东青岛相继出台地方层面的评价标准与设计指引。不少新建住宅尝试管线分离施工方式，把水暖电管线和建筑主体相互脱开，减少后期维修装修时破拆墙体；部分户型采用可变动室内布局，预留改造余地，适配多子女家庭以及养老居住的实际需要。

国内存量住宅规模超过 400 亿平方米，七成至八成住宅建成于 2014 年之前，房龄超过 25 年的存量住房占比达到三成。各地通过微改造、原址重建、自主更新等多种路径补齐老旧住宅短板，处置安全隐患，完善适老化配套。南京石榴新村属于上世纪 50 年代建成的非成套老住宅，部分房屋套内面积仅有 7 平方米。原址重建之后，当地彻底消除 C、D 级危房风险，全部住宅增设电梯、独立厨卫与阳台，配套智能安防、无障碍坡道、地下车库以及社区商业，新增绿地与休闲广场空间。装配式建造技术也更多运用于旧房更新，北京朝阳区管庄东里小区更换钢质屋顶，上海虹口区相关楼栋依托钢结构和预制部件开展施工，居民无需整体外迁即可完成居住条件升级。

盘活闲置存量住房资源，扩充保障性租赁住房供给，成为城市更新的重要路径。武汉汉阳区马鹦路一期公寓借助保障性住房再贷款收购存量公寓完成翻新改造，设置共享厨房、健身与阅览区域，面向青年人才提供优惠租金，298 套房源短时间内实现满租。山东青岛综合运用专项债以及再贷款工具，收购两处存量商品房社区，改造之后新增 800 套保障性租赁住房。城中村趸租更新模式同样在多地推开。深圳龙华元芬村引入社会资本实施整村统一租赁运营，升级公共配套，打造青年社区，项目常年出租率接近 98%；广州番禺旧水坑村开展村民自建房统租统管试点，增建书吧、健身房等社区活动场地。

依据《城市更新 “十五五” 规划》相关部署，各地持续推进新建住房提质、老旧住宅升级、闲置资产盘活，推动居住发展从 “住有所居” 转向 “住有宜居”，把城市高质量发展落实到社区与住宅建设当中。